Antes de firmar la escritura de compraventa de una casa o un terreno, es común que comprador y vendedor firmen primero una promesa de compraventa: un contrato en el que ambos se obligan a celebrar la venta más adelante, mientras se reúne el dinero, se obtiene el crédito o se arreglan los papeles del inmueble. Es útil, pero también una fuente frecuente de problemas, porque muchas personas la firman como si fuera la venta definitiva o sin saber que tiene plazo, forma y consecuencias propias. Esta guía resume lo que dice el Código Civil de Guatemala (Decreto Ley 106) sobre la promesa de contrato aplicada a inmuebles.
Qué es la promesa de compraventa
El artículo 1674 del Código Civil permite asumir por contrato la obligación de celebrar un contrato futuro, y establece que la promesa debe otorgarse en la forma que la ley exige para el contrato prometido. Como la compraventa de un inmueble se otorga en escritura pública ante notario, la promesa sobre un inmueble también debe constar en escritura pública. Un papel firmado a mano o un recibo de “anticipo” no la sustituye.
La promesa puede ser unilateral o bilateral (artículo 1675). La unilateral es en realidad una opción: solo una de las partes queda obligada a vender y la otra decide si compra, como se explica en nuestra guía del contrato de opción de compra. La bilateral obliga a ambas partes y da a cada una el derecho de exigir que el contrato prometido se celebre tal como se pactó (artículo 1679). Para una promesa de venta típica se usa el modelo de promesa de compraventa de inmueble o el de promesa bilateral.
Plazo máximo y qué pasa si no se pacta
Es el punto que más sorprende. El artículo 1681 fija que el plazo de la promesa no puede exceder de dos años si se trata de inmuebles o derechos reales sobre ellos, y de un año para otros bienes o prestaciones. Si las partes no pactan plazo, el artículo 1682 las sujeta a ese mismo límite. Una promesa que diga “hasta que el comprador consiga el préstamo”, sin fecha, no es indefinida: corre el plazo legal.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Cuando la promesa se refiere a bienes inmuebles o derechos reales, el artículo 1680 ordena que se inscriba en el Registro de la Propiedad. La inscripción tiene un efecto práctico importante: deja constancia pública de que el inmueble está comprometido, lo que protege al comprador frente a una segunda venta y advierte a terceros. Puede consultar el trámite y los requisitos en el sitio del Registro General de la Propiedad.
Tabla: lo esencial de la promesa sobre inmuebles
| Aspecto | Qué establece la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Forma | La misma del contrato prometido (escritura pública para inmuebles) | 1674 |
| Tipos | Unilateral (opción) o bilateral | 1675 y 1679 |
| Inscripción | En el Registro de la Propiedad | 1680 |
| Plazo máximo | 2 años en inmuebles; 1 año en otros bienes | 1681 |
| Sin plazo pactado | Rige el plazo legal | 1682 |
| Acción para exigir | 3 meses después del vencimiento del plazo | 1684 |
Si el vendedor se niega a escriturar
Si el promitente se niega a otorgar la escritura de la venta, el artículo 1683 dispone que la otorga el juez en su rebeldía. La excepción es que el inmueble haya pasado a un tercero de buena fe: en ese caso la promesa se resuelve en el pago de daños y perjuicios. De ahí la importancia de inscribir la promesa, porque un tercero que consulta el Registro difícilmente podrá alegar buena fe.
La acción debe presentarse dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del plazo (artículo 1684). Si pasa ese tiempo sin que se ejerza, las partes quedan libres de toda obligación y, si hubo arras, las devuelve quien las recibió. Es un plazo corto, y es un error común dejarlo correr pensando que la promesa sigue vigente.
Arras y multa: cómo redactarlas
Las arras son una suma que se entrega como garantía o anticipo al firmar la promesa. Conviene decir con claridad en el contrato si se imputan al precio, si se devuelven y en qué casos. Respecto de la multa, el artículo 1685 contiene una regla poco conocida: si se pacta una multa sin expresar que se paga sin perjuicio del cumplimiento del contrato, al pagarla cesa la obligación de celebrar la compraventa. Es decir, la multa puede convertirse en la forma de “salirse del negocio”. Si las partes quieren que la multa sea solo una penalización adicional y que la venta se cumpla, debe decirse expresamente.
Errores frecuentes
- Firmar la promesa de forma privada, sin escritura pública, creyendo que obliga igual.
- Pactar plazos mayores a dos años o no pactar ninguno y asumir que no vence.
- No describir el inmueble con su número de finca, folio y libro, lo que dificulta la inscripción.
- Entregar el precio completo en la promesa, antes de tener la escritura definitiva.
- No verificar en el Registro que el vendedor sea el titular y que el inmueble no tenga gravámenes.
Para entender los pasos posteriores, costos y gastos de la venta definitiva, revise la guía de escrituras de compraventa en Guatemala. Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un notario colegiado, que debe revisar su caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿La promesa de compraventa de un inmueble debe hacerse ante notario?
Sí. El artículo 1674 exige que la promesa se otorgue en la forma que la ley pide para el contrato prometido, y la compraventa de inmuebles se otorga en escritura pública.
¿Cuánto puede durar una promesa de compraventa de inmueble?
Como máximo dos años (artículo 1681). Si no se pacta plazo, se aplica ese mismo límite legal.
¿Hay que inscribir la promesa en el Registro de la Propiedad?
Sí, cuando se refiere a bienes inmuebles o derechos reales, según el artículo 1680. La inscripción protege al comprador frente a ventas posteriores.
¿Qué hago si el vendedor no quiere firmar la escritura?
Puede acudir a un juez, que otorgará la escritura en rebeldía (artículo 1683). La acción debe presentarse dentro de los tres meses siguientes al vencimiento del plazo (artículo 1684).